Popyt przewyższa podaż, tak najkrócej można zdiagnozować sytuację na rynku mieszkań i niewiele wskazuje na to, by w najbliższym czasie ta sytuacja miała się zmienić. Ten popyt, a co z tym idzie wzrost ceny mieszkań, to efekt kilku nakładających się na siebie czynników. Po pierwsze, ciągle powstaje zbyt mało nowych inwestycji prowadzonych przez deweloperów. Po drugie, coraz łatwiejszy jest dostęp do kredytów. Po trzecie, niewielki, ale jednak coraz szybszy wzrost gospodarczy powoduje, że społeczeństwo staje się nieco bogatsze, na rynku jest więcej pieniędzy. Nie bez znaczenia jest też fakt, że obok dotychczasowych klientów pojawili się inwestorzy zagraniczni, głównie z Anglii i Irlandii oraz studenci, którzy zamiast wynajmować, coraz częściej kupują niewielkie mieszkania.

Rynek nowych mieszkań, podobnie jak w połowie lat 90., znowu stał się rynkiem producenta. To deweloperzy dyktują warunki. Zapytaliśmy anonimowo piętnastu dużych i średnich deweloperów w Krakowie o to, czy przy podpisywaniu umowy notarialnej możliwe jest uzależnienie wpłacanych kwot od postępów w budowie. Jedynie trzech zgłosiło chęć rozmów na ten temat. Pozostali nie widzieli większych możliwości negocjacji harmonogramu comiesięcznych przelewów.
W tej chwili sprzedawane są mieszkania do odbioru za rok, półtora. Oznacza to, że w przypadku mniejszych inwestycji zaczyna się płacić, zanim jeszcze ruszy budowa, a większych – po wylaniu fundamentów. Przyczyn zbyt słabej aktywności deweloperów należy upatrywać w Urzędzie Miejskim. To brak planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwia odblokowanie pod zabudowę wielorodzinną wielu terenów (aktualne plany obejmują kilka procent miasta). W praktyce coraz częściej kupowane są mieszkania w Krakowie w budynkach, na które jeszcze nie ma pozwolenia na budowę. Dodatkowym utrudnieniem są ciągnące się w nieskończoność procedury uzyskiwania tzw. warunków zabudowy i pozwolenia na budowę. Oznacza to, że zanim deweloper będzie mógł wbić pierwszą łopatę w swój grunt, przez minimum dwa lata musi załatwiać formalności. Działek, na których inwestycję można by zaczynać od razu, praktycznie na rynku już nie ma – ocenia Piotr Sumara. Trzeba jednak zaznaczyć, że ostatnio działania Urzędu Miejskiego postrzegane są nieco lepiej.

Po wejściu do UE coraz szerszym strumieniem płynie na rynek nieruchomości Kraków kapitał zagraniczny. Są to zarówno inwestorzy instytucjonalni, jak i osoby fizyczne. Najwięcej przyjeżdża do Krakowa Irlandczyków i Brytyjczyków, którzy za pieniądze ze sprzedaży kawalerki w Dublinie czy Londynie kupują tutaj apartament. Liczą, że podobnie jak to się stało w ich krajach w latach 70., 80. i 90., wzrost wartości mieszkań w najbliższym czasie będzie bardzo szybki. Ceny 5–8 tys. zł za m kw. nie robią na nich dużego wrażenia – na Wyspach jest kilkakrotnie drożej. Ci nabywcy najchętniej kupują mieszkania (czasami po kilka, a nawet całe kamienice) w centrum miasta, wewnątrz drugiej obwodnicy. Bardziej odległe dzielnice ich nie interesują.

Niezwykle dużemu zainteresowaniu mieszkaniami w centrum miasta nie towarzyszy odpowiednia podaż, i raczej nie ma szans, by kiedykolwiek nastąpiła tu większa zmiana. W porównaniu do innych miast śródmieście Krakowa jest małe i nie ma możliwości budowania tutaj wysokich apartamentowców. Mieszkania można nabywać tylko z rynku wtórnego. Wewnątrz Plant nie buduje się właściwie nic, a między Plantami a Alejami i na Kazimierzu są to zupełnie pojedyncze inwestycje. Nieco ciekawych ofert pojawia się jako efekt odremontowania i rewitalizacji starych kamienic. Takie apartamenty, zazwyczaj bardzo ładnie wykończone, kosztują powyżej 8 tys. zł za m kw. (najczęściej około 10 tys. zł za m kw.). Obecnie prawdopodobnie najdroższe mieszkania w Krakowie sprzedawane są w pięknie odremontowanej kamienicy przy Rynku Głównym 46. Mieszkanie o powierzchni 145 m kw. może nabyć każdy, kto dysponuje kwotą 5 mln zł.
Takie apartamenty to pewna inwestycja – zapewniają specjaliści. Na nieruchomościach w Krakowie, poza ekstremalnymi sytuacjami, praktycznie nie da się stracić, choć istnieje obawa, że ceny drogich apartamentów będą wzrastać nieco wolniej niż tych mniejszych, tańszych i gorzej położonych mieszkań.